Какие условия необходимы для рефинансирования ипотеки банкам, которые её кредитуют с материнским капиталом?

Материнский капитал: определение понятия

Материнский или семейный капитал (МСК) представляет собой материальный способ поддержки государством российских семей, в которых с 2007 года появился второй ребёнок (родился либо был усыновлён). Если в этот момент данная процедура не была оформлена, то она распространяется на последующих детей. На 2019 год размер капитала составляет 453 026 р. и подтверждается государственным сертификатом. Согласно закону его нельзя обналичить или положить на депозит.

Одной из основных целей, на которые он может быть израсходован (полностью либо частично), является улучшение жилищных условий. Это в первую очередь возможность купить или построить, а также реконструировать собственное жильё, будь то дом, квартира либо комната. В таком случае материнский капитал можно реализовать следующими способами:

• заплатив первоначальный взнос за ипотеку;
• погасив уже существующий ипотечный заём или его часть и проценты на него;
• участвуя в долевом строительстве, жилищно-накопительном кооперативе и т. д.

Благодаря современной поправке к закону для этих целей не нужно дожидаться, пока ребёнку исполнится 3 года. Можно начать расходовать средства сразу после получения государственного сертификата. С 2019 года мат. капитал выдаётся через 15 дней с момента рождения (усыновления) дитя.

Как можно рефинансировать ипотеку с материнским капиталом?

С каждым годом отмечается снижение ипотечных ставок, которое, по указу президента, будет продолжаться минимум до 2024 года. В связи с этим многие кредиторы, выплачивающие жилищный заём под достаточно высокие проценты, желают сделать перекредитование с участием мат. капитала и благодаря этому изменить условия на более выгодные.

Действительно, на настоящий момент финансовые учреждения наперебой предлагают разные программы по переоформлению кредитов, в том числе и жилищных. Согласившись на них, клиент сможет снизить как процентные ставки и размеры выплат каждый месяц, так и общую переплату по долгу. Однако в случае с МСК дела обстоят несколько иначе.

Банков, которые кредитуют ипотеку, в принципе достаточно, но среди них непросто найти, какие согласятся на рефинансирование с материнским капиталом. Вся загвоздка в том, что при такой сделке в залоге у организации оказывается недвижимость с собственниками, не достигшими совершеннолетия. В случае проблем у должника, например, связанных с невозможностью погашения займа, реализовать данное жильё банку будет практически невыполнимой задачей. Поэтому подобная процедура учреждению не представляет большой и, главное, стабильной выгоды.

Желающие перекредитоваться с использованием МСК обычно рассматривают два основных варианта, на которых остановимся подробнее.

Рефинансирование после реализации материнского капитала

Согласно законодательству РФ, дети не ответственны перед финансовым учреждением за долги своих родителей. А те, в свою очередь, не имеют права претендовать на имущество детей. Поэтому компания пойдёт на большой риск, если согласится на рефинансирование ипотеки после использования материнского капитала. Связано это со следующими моментами:

1. Не исключено, что заёмщик в лице родителя откажется вносить ежемесячные средства на закрытие долга. И тогда организация останется без дохода.
2. Несовершеннолетним по закону о реализации мат. капитала выделяются доли в приобретаемой квартире (доме, комнате). И так как данная категория граждан относится к особо охраняемым законом и государством и не несёт никаких обязательств перед кредитной организацией, банк не имеет права их выгнать. А значит, не может забрать жильё по закладной в счёт покрытия кредита, чтобы затем продать. Ведь данная процедура может быть выполнена лишь с разрешения органов опеки и попечительства, которые его не дадут, так как являются защитниками прав детей. Следовательно, финансовое учреждение остаётся и без недвижимости.
3. В случае, когда обязательство на распределение долей между членами семьи ещё не исполнялось, но финансы с материнского капитала уже на ипотеку использовались, появляется возможность выполнить перекредитование. Ведь на раздел имущества даётся полгода с того момента, когда будут сняты обременения. А первый банк их снимет лишь после полного погашения в нём долга другой организацией. Но Пенсионный фонд (ПФР) или прокуратура не станут выяснять причины подобной операции и не дадут на неё одобрения. Поэтому данная сделка может принести очередные проблемы банковскому заведению.

В связи с этими обстоятельствами в Российской Федерации процедура рефинансирования ипотеки после использования мат. капитала на первичный взнос или дальнейшее погашение займа не практикуется.

Использование материнского капитала после рефинансирования ипотеки

В ситуации, когда МСК для погашения жилищного кредита ещё не был применён, но данная операция планируется, существует возможность использования сертификата после проведения перекредитования уже для нового займа. Но, к сожалению, здесь тоже не обошлось без некоторых сложностей.

Когда берётся ссуда на ипотеку с участием МСК, указывается законная цель – приобретение жилья либо улучшение жилищных условий. В случае с рефинансированием цель выдачи займа существенно изменяется и звучит как погашение обязательств перед третьим лицом (в данном случае другой финансовой организацией). Хотя участвует тот же залог на недвижимость, имеющий официальную регистрацию в Росреестре.

Поэтому суть данной процедуры представляет собой чисто финансовый характер, основными моментами которого являются:

1. Снижение долговой нагрузки заёмщика благодаря уменьшению ставки по процентам либо ежемесячных платежей, а также возможности изменения периода кредитования.
2. Обретение учреждением новоиспечённого клиента и увеличение кредитного портфеля.
3. Новое жильё при этом не приобретается: лишь предыдущее переходит в залог следующей организации.

Получается, что данная сделка не касается жилищных условий, которые прописаны в назначении МСК. А значит, есть вероятность, что Пенсионный фонд России расценит процедуру в качестве нецелевого использования гос. выплат, и нужно будет доказывать истинное положение вещей документально.

До 2018 года в правилах по использованию МСК указывалось, что первоначальный ипотечный заём и его перекредитование должны быть оформлены до появления права на сертификат, то есть до рождения (или усыновления) второго ребёнка. Но в 2018 году правила дополнились изменением, указывающим, что мат. капитал можно применить с целью погашения ссуды и её переоформления в любой момент до либо после появления в семье дитя.

Однако эксперты рекомендуют проводить рефинансирование ипотеки, если материнский капитал ещё не использован. Так как, несмотря на желание пополнить базу клиентов и свою казну, банки не спешат соглашаться на данную процедуру из-за таких обстоятельств:

• государственные финансы поступают на счёт организации не сразу, а спустя несколько месяцев;
• заёмщик способен в любой момент оформить в долевую собственность залогового имущества несовершеннолетних детей.

Если клиент желает снизить регулярные платежи, лучшим вариантом будет перекредитовать заём, направив МСК на покрытие основного долга и процента по нему, что указано в ПП № 862. А чтобы свести к минимуму возможность отказа банковского учреждения, нужно из них выбирать самые крупные и хорошо зарекомендовавшие себя. Именно такие организации сотрудничают с Пенсионным фондом и другими государственными органами и располагают кредитными проектами с возможностью оплаты мат. капиталом. К тому же имеет смысл доказать банку свою платёжеспособность и достаточный уровень доходов, а также хорошую кредитную историю.

Посещая финансовую организацию для оформления рефинансирования, необходимо предъявить:

• справку из ПФР о материнском капитале и его остатке;
• документы, удостоверяющие личности родителей и детей (паспорта, свидетельства о рождении, о браке);
• копию трудовой книжки и справку о доходах;
• бумаги на недвижимость;
• выписку из банка об остатке по кредиту.

В Пенсионный фонд для доказательства необходимости перекредитования и перечисления средств мат. капитала нужно помимо указанных документов предоставить 2 кредитных договора:

1. Первоначальный – на приобретение недвижимости, имеющий целью улучшение жилищных условий. Именно он подтвердит целевое направление средств МСК.
2. Договор рефинансирования, погашающий первый заём с применением государственного сертификата.

Заключение

Задумываясь над тем, можно ли рефинансировать ипотеку с материнским капиталом, необходимо проанализировать все возможные обстоятельства, риски и подводные камни. Основными моментами, которые необходимо учесть, являются следующие:

1. Перекредитование после реализации МСК с целью погашения первоначального жилищного кредита банки провести не согласятся.
2. Оформить операцию лучше до того, как возникнет право на владение сертификатом. А затем можно направить его средства на погашение остатков.
3. Нужно иметь в виду, что на подобную сделку потребуется немало времени и дополнительные финансовые расходы. В них входят:
   • комиссии банка;
   • услуги юриста;
   • госпошлина на вторичную регистрацию;
   • повторное страхование;
   • переоценка имущества и т. п.
4. Если возраст заёмщика близок к пенсионному, желание расширить сроки кредита вряд ли одобрят.

Не стоит отчаиваться, если подобные моменты противоречат вашему стремлению перекредитоваться. Благодаря многочисленным обращениям людей с целью улучшения условий по использованию материнского капитала в законодательную базу активно вносятся различные поправки. И, скорее всего, в ближайшем времени что-то изменится, и расширятся как правила использования МСК, так и предложения финансовых учреждений по данному вопросу. Во всяком случае, уже принятые в правительстве изменения 2018 года снимают некогда существовавшие ограничения и позволяют рефинансировать действующие ипотечные кредиты, чего раньше не было.

Если ждать вы не намерены, то логично подумать над тем, куда ещё помимо перекредитования ипотеки можно с оптимальной выгодой направить средства МСК.