Не превращайся в «дойную корову»: как перевести дорогую ипотеку в другой банк с более выгодным процентом

Зачем переводить ипотеку в другой банк?

Сберегательная модель поведения нынче у заёмщиков не в моде. Гулять так гулять. Купил квартиру в ипотеку – готовься к тратам. Ремонт на широкую ногу, приобретение приличной мебели воспринимаются как нечто само собой разумеющееся. Новоселье влетит счастливому обладателю собственного жилья в копеечку. Тяжкое бремя ежемесячных платежей по кредиту рано или поздно становится головной болью всех, кто знаком с этим банковским продуктом. Существуют ли способы ослабить хватку жадного кредитора, оформившего ипотеку под ростовщический процент? Да. Решение проблемы тебе предложат в соседнем кредитном учреждении. Каждый банк имеет право формировать программы рефинансирования на своё усмотрение. Ты вправе обратиться к конкурентам первоначального кредитора, если они предложат более выгодные условия договора займа. Чтобы исключить вероятность ошибки в расчётах, проконсультируйся с брокером, как перевести ипотеку в другой банк с более выгодным процентом.

В последнее время наметился устойчивый тренд на снижение процентных ставок по жилищному перекредитованию. Не ищи подвоха: процедура рефинансирования интересна банкам прежде всего тем, что позволяет расширить клиентскую базу. Правильный выбор ипотечного продукта поможет без последствий залатать образовавшуюся дыру в семейном бюджете.

В каких случаях можно перевести ипотеку в другой
банк?

Досье клиента, обращающегося с просьбой о перекредитовании, тщательно изучается придирчивыми банковскими менеджерами. В каждом финансовом учреждении сформирован свой набор требований к такому заёмщику. Как показывает практика, некоторые пожелания носят универсальный характер. Рассмотрим их подробнее.

В залоге только квартира со вторичного рынка

Можно ли перевести ипотеку из одного банка в другой, если тебя угораздило ввязаться в долевое строительство? Признайся, ты и сам не рад, что в погоне за сомнительной экономией согласился на эту откровенную авантюру. «Достроят или не достроят?» – вот тот риторический вопрос, который беспокоит не только тебя, но и кредитора. Увы, акулы финансового бизнеса в большинстве своём не верят в твою счастливую звезду и инвестировать в будущую однушку на стадии закладки фундамента, скорее всего, не станут.

Владельцы «вторички» производят впечатление благонадёжных заёмщиков. Цены на такое жильё стабильно выше, чем в новостройках. Ликвидность не вызывает сомнений. При прочих равных условиях кредитные менеджеры отдадут предпочтение клиенту с ключами от «б/у» квартиры в кармане. Романтик-дольщик, чей воздушный замок превратился в долгострой, доверия банкам не внушает.

С момента оформления ипотеки прошло больше 1 года

Минимизируя свои финансовые риски, банки стремятся просчитать стратегию поведения будущего заёмщика в рамках исполнения договорных обязательств. Заветное «Да» в ответ на просьбу о перекредитовании быстрее услышат клиенты, «повесившие» на себя ипотеку около года назад.

Сформировавшаяся кредитная история позволит экспертам составить максимально полное представление о претенденте на заключение договора. Решающее значение для формирования положительного имиджа заёмщика будет иметь отсутствие просрочек по текущему кредиту и зафиксированных попыток реструктуризации или рефинансирования займа. Важно также, чтобы сумма долга не превышала 80 % стоимости предмета ипотеки.

Объект залога соответствует требованиям кредитора

Согласно закону можно заложить по ипотечному договору почти любое недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке:

• предприятия; сооружения и здания, используемые в целях ведения бизнеса;
• жилые квартиры и дома (их части, представляющие собой одну или несколько изолированных комнат);
• гаражи; дома, возведённые на садовых участках; прочие строения потребительского назначения;
• земельные участки;
• машино-места;
• суда внутреннего плавания, морские и даже воздушные суда.

Однако банки вправе ужесточать требования к предмету залога. Например, кредитное учреждение охотно идёт навстречу обладателям участков, домов, квартир, комнат. Но некликвидные машино-места на пустыре вряд ли будут фигурировать в тексте договора. В числе дополнительных требований к предмету ипотеки часто можно встретить:

• подключение к холодному и горячему водоснабжению, канализации, электричеству, центральной системе отопления;
• отсутствие несогласованных переоборудований или перепланировок;
• принадлежность права собственности совершеннолетнему лицу.

Оформление перевода

Бумажной волокиты при переводе ипотеки из одного банка в другой не избежать. В целом процедура рефинансирования ипотеки аналогична получению первоначального кредита. Однако есть нюансы, которые предусмотрены внутренними регламентами конкретного финансового учреждения.

Сбор документов

Каждый банк самостоятельно устанавливает правила оформления сделки. Как правило, кредитные менеджеры требуют предъявить:

1. Документы, удостоверяющие личность заёмщика и подтверждающие его платёжеспособность (паспорт, СНИЛС, военный билет (если тебе не исполнилось 27 лет), заверенную копию трудовой книжки, справку по форме 2-НДФЛ за определённый период времени).
2. Документы, касающиеся ипотеки (сведения об оценке предмета залога, правоустанавливающие документы, справку об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей, технический и кадастровый паспорта).
3. Действующий кредитный договор с приложением графика платежей и выписки по текущему счёту, справку о размере задолженности, реквизиты для перечисления кредитных средств на погашение действующей ипотеки.

Завершив сбор необходимых документов, можешь отправляться в выбранный банк, чтобы обратиться с заявлением о перекредитовании.

Оценка квартиры

Избежать этой затратной процедуры не получится. С момента оформления ипотеки с твоим жильём могло случиться что угодно: от небольшого пожара до признания помещения непригодным для проживания.

Рассматривая твою заявку о перекредитовании, банк будет настаивать на проведении оценки квартиры, чтобы убедиться в том, что её стоимость реально выше предполагаемой суммы займа. Если результаты экспертизы окажутся неудовлетворительными, то в выдаче кредита тебе точно откажут и деньги, заплаченные за услуги оценщика, никто не вернёт.

Подписание нового кредитного договора

В случае одобрения заявки на выдачу кредита банк предложит заключить договор, на первой странице которого в обязательном порядке указывается полная стоимость займа. Учти, что придётся раскошелиться на страховку жизни и здоровья, недвижимости. Для сохранения права на
имущественный налоговый вычет необходимо зафиксировать в документе целевой характер твоего займа – рефинансирование ипотеки. Поставив подпись в договоре, внимательно изучи прилагаемый график платежей, чтобы не портить отношения с контрагентом просрочками. После заключения договора денежные средства в счёт погашения долга будут переведены по указанным тобой реквизитам.

По общему правилу, не менее чем за 30 дней до даты возврата денежных средств (ипотечным договором могут быть установлены другие сроки) необходимо уведомить прежнего кредитора о твоём желании досрочно погасить долг в рамках  процедуры рефинансирования. Подпиши заявление на полное досрочное погашение кредита. Копию данного документа может затребовать новый банк-кредитор.

Снятие залога у предыдущего кредитора

Первоначальный банк должен вернуть тебе документарную закладную с отметкой об исполнении в полном объёме обеспеченного ипотекой обязательства. Снятие залога с недвижимости в данном случае осуществляется бесплатно – без уплаты государственной пошлины.

В некоторых случаях добиться от прежнего контрагента согласия на рефинансирование долга не удаётся. Упрямство старого кредитора не является непреодолимым препятствием для осуществления намеченных планов. Однако подобное затягивание сроков заключения сделки чревато установлением повышенной процентной ставки по вновь полученному займу, которая автоматически снизится, как только рефинансировавший ипотеку банк наложит на имущество клиента своё обременение.

Оформление залога в новом банке

В целях отмены имеющейся регистрационной записи об ипотеке тебе следует обратиться с заявлением в Росреестр, приложив закладную с отметкой первоначального залогодержателя об исполнении в полном объёме обеспеченного ипотекой обязательства. Права нового банка на твоё кровно нажитое имущество возникают с момента появления соответствующей записи в ЕГРН (Едином государственном реестре недвижимости), включающей сведения о залогодержателе, предмете залога и размере стоимости обязательства, обеспеченного ипотекой. Процедура переоформления завершается проставлением регистрационной отметки на ипотечном договоре.

Текущая ставка по твоему займу, взятому в период кризиса, не должна быть выше на несколько процентных пунктов той, что банк предложил вчера соседу по даче. Пора задуматься о немедленной смене кредитора! Перевод дорогостоящей ипотеки из одного банка в другой под меньший процент может значительно облегчить долговое бремя.