Рефинансирование кредитов под залог разного рода недвижимости

Россия в своём развитии не стоит на месте и всё больше приближается к западным приоритетам практически во всех сферах: образование, медицина, торговля, культура и т. д. Не остаётся без внимания и область экономики и финансов, которая с каждым годом предлагает новые и достаточно эффективные услуги. Так как многие люди не могут себе позволить иметь сразу всё желанное и необходимое, часто они прибегают к услуге кредитования товара. Причём как относительно недорогого (например, сотовый телефон), так и более ценного (автомобиль, дача или поездка на отдых за границу). В итоге порой случается ситуация, когда человек становится должен достаточно большую сумму денег, причём в разные банковские заведения. Хотя нередко и один кредит может перестать устраивать в силу высоких процентов или других причин. И тогда приходится ломать голову, как избавиться от этой кабалы или хотя бы сделать её более подъёмной.

И здесь финансовые организации предлагают довольно удобный выход из положения – перекредитоваться. То есть подписать с одним учреждением договор на открытие нового займа на удобных условиях через закрытие всех остальных. А в случае слишком крупных долгов наиболее подходящим вариантом становится заклад имущества.

Варианты недвижимого имущества, принимаемого банками под залог

Банки и некоторые кредитные организации предлагают рефинансирование (перекредитование) как целевого, так и нецелевого кредита под залог имущества или недвижимости: квартиры, комнаты, дома, таунхауса, земельного участка, автомобиля. Это происходит в виде перечисления денег в предыдущие учреждения с целью покрытия долгов и выставления заёмщику новых условий со сниженной процентной ставкой и оптимальным сроком погашения. Таким образом, клиент остаётся должен только одному банку, причём при более выгодных обстоятельствах.

В залог, как правило, берётся любая некоммерческая недвижимость с правом собственности. При этом либо должник сам обязан являться владельцем, либо возможно привлечение им других людей, имеющих личное недвижимое имущество.

Наиболее популярные виды залога:

1. Квартира. Требования напоминают стандартную ипотеку, так как регулируются одним законом. Но условия в новом банке будут намного выгоднее. К ним относится и более низкий процент, и продление сроков погашения, и, возможно, более удачная переоценка квартиры. Пакет документов точно такой же, как при простой ипотеке. Если сумма займа намного меньше цены залогового объекта, то организация может закрыть глаза на отсутствие справки о доходах или трудовой книжки с подтверждением постоянной работы. Но, как показывает практика, здесь придётся доплатить комиссию. Помимо ипотечной квартиры перекредитовать в данном случае можно и автокредиты, и крупные потребительские.
2. Загородная недвижимость. Нужно иметь в виду, что таунхаус или коттедж, как правило, идут под залог совместно с земельным участком, на котором стоят. Поэтому, если данная земля вдруг уже находится в аренде, учреждение может отказать в сделке. Тут важно иметь безупречную кредитную историю и официальный достаточно высокий заработок.
3. Автомобиль. Рефинансирование кредитов под залог авто подразумевает как приобретение самой машины, так и другие потребительские цели. В итоге заёмщику достаются более оптимальные проценты и сроки, а банку – новый выгодный клиент.

В большинстве случаев кредитные организации не берут под залог у физических лиц коммерческую недвижимость:

• торговые помещения;
• офисы;
• склады и пр.

Причины этому следующие:

• в основном такие помещения оформляются на юридических лиц;
• если собственником является обычный гражданин, то наверняка он занимается предпринимательством и берёт заём на бизнес-цели.

И, значит, банк обязан рассмотреть заявку именно как кредит юридическому лицу на предпринимательскую деятельность, а не бытовые нужды для физ. лица. Что представляет собой совершенно другой договор с иными требованиями.

Заёмщику необходимо помнить о дополнительных материальных тратах. Залоговый предмет в обязательном порядке должен подвергаться страхованию и оценке. Можно выбрать один из двух вариантов оценивания:

1. Банком. В этом случае клиент чаще всего освобождается от оплаты данной услуги и лишних комиссий. Но с целью выгоды организация может занизить реальную рыночную стоимость объекта от 20 % до 50 %.
2. Оценочной компанией. Здесь расходы за услугу приходятся на долю клиента (примерно от 4 тысяч рублей). Но данная оценка будет объективнее. И нередко с такой компанией можно договориться о небольшом завышении стоимости объекта, чтобы была возможность взять более крупный кредит.

Плюсы и минусы такого рефинансирования

Прежде чем человек решится на такую важную сделку, как рефинансирование займов под залог недвижимости, важно взвесить для себя все плюсы и минусы.

Преимущества:

1. Снижается ставка по проценту, а значит, и финансовая нагрузка.
2. Появляется возможность в получении налогового вычета (не во всех организациях).
3. Сокращаются ежемесячные выплаты благодаря объединению кредитов в один.
4. Улучшается кредитная история при досрочном погашении займа.
5. Экономится время на внесении долгов в единственное учреждение.
6. Сотрудники банка достаточно быстро рассматривают заявку и принимают решение, чтобы не упустить свою финансовую выгоду.
7. Существуют льготы по некоторым программам.
8. Можно по желанию поменять валюту и размер платежа.

Недостатки:

1. Крупный пакет необходимых документов для оформления сделки.
2. Существующие дополнительные издержки: комиссии, страховки, оценка и т. д.
3. Некоторые организации выдвигают запрет на погашение кредита досрочно.
4. Необходимость повторной оценки имущества.
5. В случае просрочки долга (минимум 3 раза за год) существует возможность потерять недвижимость. Причём по закону это происходит независимо от того, есть ли у клиента другое место для проживания, прописан кто-то на заёмной площади или нет (не исключая несовершеннолетних детей).
6. Существует вероятность мошенничества. Часто, чтобы сэкономить время и обойти стороной имеющиеся проблемы, люди обращаются не в крупные банковские организации, а в небольшие кредитные (МФО). Большинство из них работает достаточно честно, тесно сотрудничая с несколькими банками. Хотя они могут устанавливать слишком высокие проценты. Но помимо непорочных учреждений можно нарваться и на аферистов, которые исчезают бесследно, заполучив крупную сумму денег и документальную недвижимость. Поэтому необходимо тщательно выбирать партнёра для сделки, заранее проверив всю возможную информацию.

На основании перечисленных характеристик можно сделать вывод, что рефинансирование кредитов физ. лицу под залог недвижимости – это вполне выгодная сделка, экономящая деньги и время клиента. Главное, не допускать просрочек и подойти к этому вопросу грамотно, выбрав наиболее подходящее финансовое учреждение.

Условия, при которых возможно такое рефинансирование

Обращаясь в финансовую организацию, следует учитывать все условия, предъявляемые к заёмщику. Так, некоторые банки, желая подстраховаться, могут потребовать указать цели взятия кредита под залог с последующим подтверждением данного факта.

Минимальную и максимальную сумму кредита при рефинансировании под залоговое имущество каждое учреждение устанавливает индивидуально. Как правило, она составляет от 100 тысяч рублей до 60–80 % оценочной стоимости объекта. Процентные ставки достаточно гуманны, примерно от 11 % в год. Благодаря этому ежемесячный платёж способен уменьшиться до 2–3 раз по сравнению с предыдущими кредитами. Главная обязанность заёмщика – погашение займа в указанные сроки и в прописанной в договоре сумме. Иначе придётся платить неустойку в размере около 20 % с суммы просрочки. Иногда взимается комиссия за досрочное закрытие долга.

Помните, что в случае регулярных просрочек платежа банк на основании закона об ипотеке и залоге вправе выселить всех прописанных и проживающих на территории объекта людей и реализовать его на своё усмотрение.

Сроки оформления сделки на рефинансирование залогового кредита могут быть растянуты до одного, а иногда и двух месяцев, так как учреждение тщательно проверяет все необходимые документы на объект, кредитную историю и финансовое состояние клиента. В случае просрочек по прошлым займам, низкого материального дохода или сокрытия потенциальным заёмщиком важных данных организация вправе отказать в совершении сделки. Намного быстрее (в течение нескольких дней) оформить подобную ссуду можно с помощью МФО за счёт того, что они тесно сотрудничают с банками, оценочными и другими необходимыми службами. Но с данными учреждениями нужно быть очень внимательными и учитывать их статус на финансовом рынке, предлагаемый процент по кредиту (который вполне может оказаться выше всех взятых ранее) и другие условия.

Требования к заёмщикам

Каждое кредитное учреждение заявляет свои требования к лицу, оформляющему рефинансирование частного займа под залог недвижимости или ПТС. Как правило, они сводятся к следующим:

1. Гражданство Российской Федерации и наличие постоянной регистрации.
2. Ограничения по возрасту претендента от 21 до 70–75 лет (на момент закрытия долга).
3. Существование постоянной работы со стажем не менее 3–6 месяцев на момент подачи заявки.
4. Положительная кредитная история.
5. Наличие в собственности имущественного объекта и необходимых на него документов.
6. Некоторые учреждения требуют справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, доказывающие адекватность клиента.

Более точный список требований можно найти на интернет-сайтах финансовых организаций.

Необходимые документы

Когда мы рефинансируем кредит под залог, важно предъявить весь пакет требуемых документов. Иначе сроки оформления сделки могут тянуться достаточно долго и провоцировать тем самым ненужные проблемы. Примерный перечень необходимых бумаг выглядит следующим образом:

1. Паспорт заёмщика с печатью о регистрации.
2. Права собственности на закладываемый объект (свидетельство о государственной регистрации, договор купли-продажи, дарения, пая, мены, завещание, акт приватизации и т. п.).
3. Выписка из ЕГРП.
4. Документы из жилищных организаций и БТИ, техпаспорт, для владельцев частной собственности копия из домовой книги и др.
5. Бумаги об оценке имущества.
6. Подтверждение трудовой занятости и стабильного дохода (копия трудовой книжки, справка 2-НДФЛ и т. п.).
7. Бумаги, удостоверяющие прошлые кредиты (выписки, договора и пр.).
8. Заявление-анкета заёмщика.

Крупные банки могут добавить дополнительные требования. А микрофинансовые организации обычно, наоборот, сокращают пакет необходимых бумаг до минимума.